일본 외식업창업(4)-일본 식당창업에서 알아야 하는 일본 부동산 용어

한국도 그렇다고 하지만, 누군가가 식당을 차리면 가장 많이 돈을 버는 사람들은 다음의 두 업자다.

1. 부동산 중개업자

2. 간판, 인테리어 업자

식당을 차리려면, 위 업자는 반드시 거쳐야 한다.

나는 일본에서 부동산회사에서 일해본 적이 있고,

일본 부동산회사의 생리를 안다.

한국도 마찬가지이겠지만, 이들은 단단계식 판매업으로,

당신이 지불하는 돈의 일정비율을 나누어서 가져간다.

일본에서 식당 창업을 하려는 경우에 있어서,

일본 창업컨설턴트 업자를 이용한다면,

컨설턴트 업자가 부동산업자하고, 친한 사이인지, 당신은 확인할 필요가 있다.

만일 컨설턴트 업자가 1명의 부동산 업자를 통해서 물건을 찾을 것을 권한다면,

당신은 주의를 기울여야 한다.

왜냐하면, 당신을 이용해서, 뒤에서 소개비를 받는 다단계영업을 할지도 모르며,

당신에게 필요한 좋은 위치보다는,

컨설턴트와 부동산업자에게 이익이 되는 물건을 소개할 가능성이 높아지기 때문이다.

특히, 일본어를 잘 못하는 한국인이라면, 더욱 주의가 필요하다.

이번 글에서는 일본 창업에서 필요한 점포 임차에 필요한 기본적인 "부동산 용어"에 대해서 남기고자 한다.

당신이 일본에서 음식점으로 성공하려면, 스스로 많이 알고 공부를 해야 한다.

당신이 아는 만큼, 당신은 사기를 당하지 않을 수 있고,

현명한 판단을 할 수 있다.

이 세상에 자칭 전문가, 자칭 경력자들은 정말 많다.

그러나, 그 사람이 당신에게 있어서, 일본에서 믿을만한 사람인지, 

도움이 될 수 있는지는 당신 스스로 판단하는 수밖에 없다.

따라서, 공부하길 바란다. 

그리고, 기왕이면, 부동산 문제에 있어서는 관련 자격증을 갖고 나중에 책임여부를 물을 수 있는 자격자를 통해서 

업무를 진행하는 것이 바람직하다. 

시험에 합격한 사람이 아니라,(시험에만 합격한 사람들은 만나봐야 의미가 없다.)

일본 국가가 인정한 기관에 등록된 사람을 통해야 당신은 그나마 덜 피해를 본다.

한국에 왜 공인중개사 자격증이라는 것이 있을까?

많은 부동산 사기와 피해를 방지하기 위해서다.

일본도 마찬가지다.

그들은 자신의 번호가 기재된 자격증 카드를 항상 휴대해야 하고, 당신에게 신분을 밝혀야 하는 의무가 있다.

그러나, 컨설턴트라는 사람들은???? 도망가면 끝 아닐까???

일본 부동산 기초 용어 

일본 식당 창업을 하려면, 기본적으로 다음의 용어를 알아야  한다.

1. 保証金 호쇼킹 (보증금)

:부동산을 빌리는 "임차인"이 부동산을 빌려주는 "임대인"에게,

"임대차계약"을 맺을 때, 맡기는 돈이다.

일반적으로 일본에서 이 보증금은 계약을 해약할 때,

다시 돌려 받는다.

이 보증금은,  "임차인"에게 수리공사와 같은 일이 있을 때,

사용하는 돈으로서, 임차인에게 일종의 협력을 요구하는 측면에서 이용되는 방법이다.

일본 민법에서는 임차물건의 수리의무를 부동산을 빌려주는 임대인이 지도록 하고 있다.

그러나, 임대인이 자금이 없을 경우, 제대로 수리의무를 이행하지 못하는 일이 있을 수도 있다.

이러한 경우를 대비하기 위해, 임차인의 이익을 위해서 만들어진 제도라고 생각하면 될 것 같다.

 

2. 敷金 시키킹  

: 부동산을 빌리는 "임차인"이 "임대차계약"을 맺을 때, "임대인"에게 맡기는 돈이다.

"보증금"과 다른점은, "임차인"이 "월세"를 "체납"하거나

임대차계약 종료시에 원상회복에 필요한 비용을 충당하는 데 사용하는 돈이라는 점이다.

임차인"의 고의, 과실로 인해 만일에 있을지 모르는 "임대인"이 가져야 하는 손실을

보증하기 위한 돈이라고 생각하면 된다.

이 돈은 임대차 계약을  종료하는 때, 대부분이 맡긴 돈의 전액을 돌려받지 못한다.

최근 일본에는 1.보증금 과 2. 시키킹을 구분하지 않는 경우가 있으며,

임차인이 부족한 탓인지 "시키킹"을 받지 않고 "보증금"만을 받는 경우가 있다.

따라서, 이 부분은 부동산 임대인마다 다르므로, 

이 용어의 차이를 알고, 잘 계약하길 바란다.

3.造作譲渡料  조사쿠죠토료   (조작양도료)

:"조사쿠 죠토료"란,  이미 시설이 갖추어진 "이누키" 물건을 인수할 때,

전 임차인에게 지불하는 내장공사 인테리어 비용이다.

일본에서 음식점 물건은 

"스켈레톤(시설이 갖추어져 있지 않고, 모든 내장공사를 직접해야 하는 물건)"

과

"이누키(시설이 갖추어져 있고, 바로 영업이 가능할 수 있는 물건)"

으로 크게 구분되는 데, 

이누키 건물을 임차할때,  그 시설에 대한 대가로 지불하는 돈이다.

보통 자금이 부족한 창업자들은 바로 영업할 수 있는 "이누키"를 선호하는 경우가 많은데,

"부동산 업자" 와 다 망해가는 "식당업자", "컨설턴트"들이 제일 장난을 많이 치는 부분이 바로

"조사쿠 죠토료"다.

한국 부동산 업자들은 "권리금"을 갖고 장난을 많이 친다고 하던데,

일본 부동산 업자들은 이 "죠사쿠 죠토료"에서 많은 돈을 남길려고 한다.

따라서, 바로 영업이 가능한 이누키 물건이라고 해서, 너무 좋아하지 않는 것이 바람직하다.

왜냐하면, 싼 만큼, 무슨 문제가 있을 가능성이 있으며,

비싸면, 비싼 만큼, 업자들끼리 짜고, 뒷돈을 남길 가능성이 높다.

따라서, 직접 일반적인 시설 설비에 대한 시세를 알고, 적당히 협상할 수 있어야 한다.

 

4.権利金 켄리킹   (권리금)

:일본에서 생활하는 일부 한국인들은 일본에 권리금제도가 없다고 잘못 알고 있다.

일본도 권리금이 있으며, 이 권리금이라는 것은 나중에 새로 지불해 줄 수 있는 제3자를 찾지 못하는 한,

돌려받을 수 없는 돈이다.

한국과 비슷하며, 일부 부동산 업자들은 권리금이 없다고 하면서,

"조사쿠 죠토료"에 권리금을 보이지 않게 끼워넣기식으로 판매를 하면서, 거래를 성사시키는 경우가 있다.

일본도 권리금제도가 존재한다는 것을 알길 바라며,

일본내에 살고 있는 한국인들이 양도하려는 물건 중에서, 권리금이라는 것이 있다고 해서,

불법은 아니라는 것을 알길 바란다.

5. 礼金 레이킹  (예의금)

:일본에서는 물건을 빌리는 임차인이 물건을 빌려주는 예의로서,

일정의 돈을 주는 문화가 있다.

한국에서라면, 절대로 이해 못할 문화다.

임차인이 월세를 내줘서, 건물주인이 돈을 버는데,

건물주인에게 고맙다고 별도의 돈을 주어야 한다.

최근에는 일본인들이 점포창업을 하지 않는 탓인지,

건물주인들이 이 레이킹을 받지 않는 경우가 많다.

(초초고령화가 낳은 사회현상 중 하나라고 볼 수 있다.)

6.名義変更料  메이기 헨코우료 ( 명의 변경료)  

:이전의 임차인으로부터 시설을 통체로 넘겨받을 경우,

당신은 별도의 "명의 변경료"를 지불해야 한다.

이제까지의 시설에 대한 명의를 변경하는 데에 대한 비용을

전 임차인에게 지불해야 한다.

보통, 전 임차인과 협의로 정하는 경우가 많으며,

부동산회사의 광고에는 이에 대한 정확한 금액을 잘 제시하지 않는다.

따라서, 협상을 잘해야 한다.

7.管理費・共益費  칸리히, 쿄에키히   (관리비, 공익비)

임차인은 건물을 사용하면서, 건물의 유지관리에 필요한 비용을 분담해야 한다.

엘레베이터가 있는 건물인 경우, 엘레베이터에 대한 비용을 별도로 지불하는 경우가 있을 수도 있다.

만일 주차장이 있는 물건이라면, 주차장 임차료는 별도로 지불해야 하는 것이 일본에서의 상식이다.

일본에서의 창업은 정말 돈이 많이 든다.

8. 更新料  코우신료   (갱신료)

임대차계약은 기간이 정해져 있다.

일본에서는 국가가 법으로 임대차기간을 정하는 경우가 있으며,

이 부분은 계약 물건에 따라, 내용이 달라질 수 있다.

따라서, 이 부분은 부동산을 공부한 일본 공인중개사에게 물어보길 바란다.

아무튼, 일본에서는 처음 계약을 했다하더라도,  

계속 계약을 희망할 경우, 임대인에게 별도의 갱신료를 지불해야 한다.

9.償却 쇼캬쿠   (상각비용)

부동산 회사의 물건 광고를 보면,  償却~%로 써져 있는 경우가 있다.

일반적으로 처음에 맡긴 보증금을 전액 돌려받는 경우도 있지만, 

처음에 상각비용을 정하고 계약을 할 경우,

보증금은 이 상각비용을 공제하고 돌려받게 된다.

이 상각비용은 따로 정해진 게 없다. 그래서 물건마다 다르다.

따라서, 의미도 모르고, 계약을 할 경우, 나중에 후회할지도 모른다.

그래서 공부해야 한다.

10.手数料  테스료   (수수료)

부동산 중개업자에게 수수료를 지불해야 한다.

한국에서 공인중개사들의 수수료는 일본에 비하면, 적은 편이다.

일본은 부동산업자의 수수료가 한국보다 비싸며,

국가가 그 금액의 틀을 법으로 정하고 있다.

일반적으로 월세물건은 한달치 월세를 수수료로 받아가며,

매매물건의 경우는 매매가격 3%가량의 돈을 받아간다.

만일, 당신이 일본 부동산 투자 물건으로 10억원의 부동산을 구매한다면,

당신은 부동산 업자에게 3천만원을 지불해야 한다.

10억원짜리 부동산 거래를 한번 성사시킨 대가로, 샐러리맨의 1년치 연봉을 받을 수 있는 것이다.

그러다 보니, 일본 부동산 투자매매물건은 말도 많고, 탈도 많다.

투자 부동산 중개업을 통해서, 돈을 벌려는 사람들의 대부분이 이러한 큰 이익 때문에,

굉장히 적극적이다.

똑같은 일을 하더라고, 10억원 짜리 부동산 매매 한건을 성사시킨대가로, 1년을 먹고 놀수있다고 하니,

인터넷에서 이러한 투자물건에 대한 정보를 찾는 것은 어렵지 않다.

아무튼, 큰 비용이 발생하는 물건일수록, 신중히 판단하길 바란다.

11. 修繕積立金  슈젠쯔미타테킹   (수선적립금)

한 건물을 공동으로 쓰는 경우, 장래의 수리, 보수를 위해서, 매월 일정 돈을 적립하는 경우가 있다.

건물이란, 인간처럼, 수명이 있다.

건축된 지 오래된 물건일수록, 노후화되어 있으며, 수리를 해야 한다.

이런 수리를 위해서, 건물 사용자 전원이 돈을 강제적으로 적립하는 경우가 있다.

일본 식당창업을 위한 부동산을 공부하자.

한국에서도 식당창업은 좋은 건물주를 만나고, 좋은 부동산업자를 만나야 반은 성공한다고들 한다.

일본도 마찬가지다.

문제는, 사람이 좋고, 안좋고는,

모두 상대적이므로, 그 사람의 인간성 자체를 일률적으로 판단할 수 없다는 점이다.

나에게 좋은 사람이 다른 사람에게는 좋지 않은 경우가 있을 수도 있고,

사람에 따라, 사람을 보는 눈은 다르다.

그렇기 때문에, 일본이든, 한국이든, 부동산 임대에 있어서는 계약서를 쓴다.

만일, 당신이 일본 부동산 용어도 모르는 까막눈일 경우,

당신은 식당창업을 하는 꿈을 즐기기도 전에,

왜 했을까 하며, 후회할 지 모른다.

식당은 만만한 사업이 아니다.

당신은 성공하기 위해서, 요리만을 잘해서는 안되며,

경영자로서, 사업을 계획하고, 입지를 확인하고,

부동산도 볼 수 있어야 한다.

아무쪼록, 조금이나마 참고가 되길 바란다.

당신의 성공을 빈다.

-카부시키 쇼켄

 

 

본 블로그의 목적은 "일본에서 살아가는 선량한 한국인의 삶의 방향"에 참고가 되고자 함에 있습니다.

 

 http://www.japan-story.biz/ [나 일본 산다.]