일본 부동산 투자 수익성 분석은 장기적으로 판단해야 한다.

한국도 마찬가지이겠지만,


부동산을 갖고 있는 것만으로 발생하는 세금이 있다.


월세 물건을 임차해서 거주할 경우에는, 


매달 월세를 지불해야 하는 것처럼,


부동산을 소유할 경우에는,


부동산을 소유한다는 이유만으로 내야 하는 세금이 있다.


일본에서 부동산을 구입하기 전에,


일반적으로 일본에서 "택건자격증(일본 부동산 공인중개사 자격증)"을 갖고 있는 사람이


"중요사항 설명" 중, 고정재산세와 도시계획세에 대해서 설명을 하도록 되어 있다.


만약, 제대로 된 일본 부동산 업자를 통해서 부동산을 구입한다면,


이러한 부동산을 소유함에 따라서, 발생할 수 있는 취득비용과 유지비에 대해서 


상세한 설명을 듣고, 일본 부동산을 구입할 수 있을 거라 생각한다.


그러나, 일본 현지에서 현황파악하기에도 시간이 부족한 마당에,


일본 부동산을 제대로 알지도 못하는 자칭 전문가들의 "일본 부동산 투자 바람"이 있는 것도 현실이다.


나는 이러한 현상이 발생할 때마다, 


앞으로 얼마나 많은 사람들이 나중에 뼈를 치며, 후회를 하게 될지, 걱정이 앞선다.


우선, 당신이 일본에서 부동산 투자를 하려 한다면,


다음의 두가지 사항을 기억해 주었으면 한다.


 

투자라는 것은 붐에 이끌려서 해서는 실패 가능성이 높다. 특히, 남의 말의 귀가 솔깃해지는 경우가 있다 하더라도, 눈과 귀를 닫고, 냉철하게 스스로 분석해 볼 수 있어야 한다.

진짜 돈 버는 정보를 당신에게만 알려준다는 사람이 있다면, 정신이 이상하거나, 사기꾼일 가능성이 높다.

 특히, 여윳돈과 목돈이 있을 때가 위험하다. 돈이 없는 사람들에게, 사기꾼, 똥파리들은 날라들지 않는다. 그러나, 당신에게 목돈이 있다는 소문이 퍼지면, 어디에선가, 사기꾼들과, 똥파리들이 달려들기 시작한다. 젊은 시절, 큰 돈을 벌어도, 잘 관리하지 못하면, 의미 없는 일이다.

우리는 방송에서, 사기로 돈을 날리고, 실패한 연예인들을 얼마나 많이 봐왔던가.... 큰 욕심을 잘못 부리면, 화를 당한다. 나의 분수를 지키고, 순리에 따르자.

투자는 본인이 직접 분석할 수 있어야 하고, 전문가에게 의뢰할 때에는 정확한 근거 정보를 얻어야 한다. 



일본에서의 부동산 투자는 신중히 해야 하는 거사임이 틀림없다.


빈집이 많고, 인구구성상 좋은 전망이 없는 일본이지만,


그 와중에서도 빈집을 잘 활용해서, 월 100만엔 이상의 수입을 번 사례도 있다.


위 서적은 일본인이 무경험, 무지식에서 일본의 빈집을 활용해서,


월 100만엔 이상의 수입을 번 실제 사례와 방법이 나온 서적이다.


일본 부동산 투자에 관심있는 사람이라면, 꼭 한번 읽어보면 좋을 것 같다.


위 화면을 클릭하면, 일본 아마존 사이트에서 구매할 수 있으며,


일본 부동산을 시작하려는 이들에게는 좋은 참고가 될 거라 생각한다. 




1. 너도 나도, 부동산 투자를 하려 하는 시기라면, 그 시기는 적절한 투자 시기가 아니다.


 - 주식, 펀드로 망한 사람들, 가상화폐로 망한 사람들.. 다단계로 망한 사람들.. 우리는 간접적으로 경험해 왔다.


정말 돈 버는 사람들은 남들이 모를 때, 싼 값에 선점하는 사람들이다.


만일, 8년전까지 누구도 거들떠 보지 않았던, 일본 주식, 일본 부동산을 투자하는 것이라면, 


좋은 투자였을지 모르지만, 지금은 많은 이들이 구입을 통해서, 가격을 올려 놓았다.


남들이 잘된다고 하면, 사실확인도 제대로 하지 않고,


똑같은 투자, 똑같은 사업을 하려하는 것이 한국인이다.


진짜 성공하는 투자가, 사업가는 남들이 모를 때, 시작한다.


일본 투자 열풍이라는 세미나, 방송 보도가 나오고 있는 시기라면, 그 시기가 과연 적절한 투자시기일까?


더군다나, 일본 부동산에 대해서 전문가라 할만한, 자격증도 없고,


일본어 몇 마디 할 줄 안다고, 일본 부동산 투자 전문가라 한다면, 그게 과연 신뢰할 수 있는 업자일까?


(나라면, 적어도, 최소한, 공인중개사 자격증을 가진 사람을 직접 만나거나,


일본 "도시계획법"에 정통한 "부동산학 전공자"나 "교수"를 찾아 갈 것 같다.)




일본에서의 부동산 투자는 신중히 해야 하는 거사임이 틀림없다.


빈집이 많고, 인구구성상 좋은 전망이 없는 일본이지만,


그 와중에서도 빈집을 잘 활용해서, 월 100만엔 이상의 수입을 번 사례도 있다.


위 서적은 일본인이 무경험, 무지식에서 일본의 빈집을 활용해서,


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2. 일본 부동산 가격이 오른 이유에는 일본 정부 정책의 영향이 크다.




일본 정부의 정책 덕분에, 부동산 가격이 올랐지만, 


마찬가지로, 일본 정부의 정책으로 인해, 부동산 투자가 실패할 수도 있다. 



-2차 아베정권 이후, 일본은 소비세 인상을 통해서, 


기한 한정 사재기 소비심리를 부추겨왔다.


소비세가 5%에서 8%로 인상되었을 때, 더 비싼 세금을 내고 싶지 않았던 소비자들은,


목돈이 많이 나가지 않게 하기 위해서, 내집 마련을 서둘렀고, 그 탓에 수요가 증가해서,


도쿄를 비롯한, 지방의 부동산 가격은 상승했다.


또한, 이 시기를 비롯해서, 각종 부동산 구입시에 누릴 수 있는 세금 공제 정책을 펼치다 보니,


가뜩이나, 돈을 빌려 줄 상대를 찾지 못한 은행은, 돈을 쉽게 빌려줄 수도 있게 되었고,


부동산 구매가 증가하면서, 가격이 오르고, 신축건물도 많이 지어졌다.


특히, 엔화약세 정책과 더불어 2020년 도쿄 올림픽이라는 재료가 있다보니, 


많은 해외 투자 기업의 부동산 구입 역시, 일본 부동산 가격 상승에 일조했다.


문제는 2020년 도쿄 올림픽이 끝나고 난 후이다.


2020년 도쿄 올림픽이 끝나고 난 후, 


일본 부동산 가격을 올릴 수 있는 투자의 호재료가 거의 없다는 사실이다.



이유는 



(1). 소비세 인상 정책은 내년 이후로 당분간 사용할 수 없게 된다.


-> 더 이상, 사재기 심리로 부동산 구입을 유도할 수 없게 된다.


소비세 10% 인상후, 소비세를 더 인상하겠다고 할 경우, 국민들의 반발이 만만치 않을 거다.


일본 정치인들은 권력을 잃게 될, 위험한 무리수를 두려하지 않을 거다.




(2).일본인들의 실질적 임금은 많이 증가하지 않았다.



->투자가가 아닌, 일반 직장생활을 하는 샐러리맨들의 급여는 많이 증가하지 않았으며,


사회보험료 부담, 세금 부담으로 인해, 실질적 가처분 소득이 줄어들다 보니,


부동산을 구입할 여력이 없다.




(3). 일본의 인구는 감소하고 있다.


->일본의 빈 집은 늘어가고 있다.


외국인 노동자를 아무리 받아들인다 해도,


일본에서 부동산을 구입할 수 있는 수준있는 외국인은 일본에 많지 않다.


일본 법무성 통계만을 보더라도, 미국인과 같이 부유한 서구권 사람은 일본에서 안산다.


동남 아시아, 중국인들이 압도적인 수를 차지한다.


 실수령 월급 20만엔 남짓을 받는 개발도상국 노동자들이 일본 부동산을 살 수 있을까?




(4). 2020년 도쿄 올림픽 이후, 일본 부동산 가격을 상승시켜 줄 재료가 없다.


->도쿄 올림픽이 끝나고 난 뒤, 부동산 가격을 끌어 올릴 수 있는 시장 재료가 마땅히 없다.


또한, 세계 경제 위기시에 엔화가격이 비싸지는 것처럼,


엔화의 가치가 상승할 경우, 해외 투자가들은 일본 부동산을 쉽게 구입할 수 없게 된다.


 


만일, 지금 일본 부동산 투자붐에 솔깃해서 부동산 투자를 할 경우,


2020년 이후에 부동산을 유지함에 있어서,


부동산 가격이 하락하기 시작할 때,


어떤 부동산 유지 비용이 발생하는지 생각해 볼 필요가 있다.






일본에서의 부동산 투자는 신중히 해야 하는 거사임이 틀림없다.


빈집이 많고, 인구구성상 좋은 전망이 없는 일본이지만,


그 와중에서도 빈집을 잘 활용해서, 월 100만엔 이상의 수입을 번 사례도 있다.


위 서적은 일본인이 무경험, 무지식에서 일본의 빈집을 활용해서,


월 100만엔 이상의 수입을 번 실제 사례와 방법이 나온 서적이다.


일본 부동산 투자에 관심있는 사람이라면, 꼭 한번 읽어보면 좋을 것 같다.


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일본 부동산 소유 유지비용- 고정자산세, 도시계획세



일본에서 부동산을 소유할 경우, 소유하고 있다는 이유만으로,


일본 부동산에 대한 고정자산세도시계획세를 매년 내야 한다.



(1)일본의 고정자산세- 부동산 대장가격의 1.4%


-일본의 고정자산세는 매년 1월 1일, 일본 고정자산과세대장에 등록되어 있는 토지와 가옥등을 갖고 있을 경우에 과세되는 세금이다.


일본 오사카시의 경우, 현재 매년 과세대장에 등록되어 있는 금액의 1.4%를 지불해야 한다.


출처:일본 오사카시 홈페이지


만약, 고정자산세 등록대장에 등록되어 있는 부동산의 가격이


3,000만엔이라면, 


3,000만엔 X 1.4%=42만엔


1년에 42만엔이 고정적으로 지불해야 하는 세금이 된다.


자산대장 금액 3000만엔의 부동산을 구입할 경우, 


일본 중산층의 한달 월급에 해당된다고 할 수 있는 42만엔을 세금으로 잃게 되는 것이다.


만약, 부동산만 사놓으면, 알아서 오르겠지 라는 생각을 갖고 부동산 투자를 하려하는 사람이 있다면,


일본 부동산 구입시, 취득세 지불, 이후, 매년 지출해야 하는 고정자산세를 잘 계산해보고, 생각해 보길 바란다.


(일본 부동산의 진짜 전문가라면, 당신에게 이러한 사항에 대해서도 상세히 말할 수 있는 사람이라고 생각한다.


무책임하게, 아는 부동산업자를 소개시켜주겠다고  말하는 사람들은, 나중에 책임을 질 일도 없고,


문제 발생시 모든 책임을 부동산 업자에게 돌릴 가능성이 높다. 조심하자.)


 


(2) 도시계획세- 부동산 대장가격의 0.3%



일본에서 부동산을 소유하면, 소유하는 것만으로도,


"도시계획세"라는 것을 내야한다.


출처: 일본 오사카시 도시계획세



만약 과세표준액 3,000만엔의 부동산을 소유할 경우,


3,000만엔 X0.3%= 9만엔


매년 9만엔의 돈을 도시계획세로, 세금을 내야 한다.



(상황별로 공제받을 수 있는 경우가 있으므로,  일률적인 금액은 아니다.)


만일, 과세 표준액 3,000만엔의 부동산을 소유할 경우,


당신은 매년


고정자산세 42만엔 + 도시계획세 9만엔 = 51만엔


매년 51만엔의 돈을 지출해야 한다.


만일, 연 수익이 1000만엔이 넘는 사람이라면 이 정도 금액은 부담되는 금액이 아닐 것이다.


그러나, 연 수익이 300만엔 남짓인 사람이 목돈이 생겼다는 이유로, 


일본 부동산을 잘못 구입할 경우에는, 유지비용이 만만치 않을 것이라는 것이 나의 견해다.






일본에서의 부동산 투자는 신중히 해야 하는 거사임이 틀림없다.


빈집이 많고, 인구구성상 좋은 전망이 없는 일본이지만,


그 와중에서도 빈집을 잘 활용해서, 월 100만엔 이상의 수입을 번 사례도 있다.


위 서적은 일본인이 무경험, 무지식에서 일본의 빈집을 활용해서,


월 100만엔 이상의 수입을 번 실제 사례와 방법이 나온 서적이다.


일본 부동산 투자에 관심있는 사람이라면, 꼭 한번 읽어보면 좋을 것 같다.


위 화면을 클릭하면, 일본 아마존 사이트에서 구매할 수 있으며,


일본 부동산을 시작하려는 이들에게는 좋은 참고가 될 거라 생각한다. 






결론. 일본 부동산 투자 수익성 분석은 장기적으로 판단해야 한다.



부동산을 임대할 경우에는


임대소득이 생긴다. 


임대소득을 통해서, 투자한 금액의 전부를 뽑고도, 돈을 벌 수 있다고 한다면, 다행이지만,


적당한 임차인을 찾지 못할 경우에는,


월세 수익이 줄어들 수 있는 위험이 있다.


일본 부동산 임대사업을 할경우에는, 고정적으로 지출해야 하는 고정자산세, 감가상각비를 필요경비로 처리할 수 있다.


만일, 수리비를 포함한 이러한 금액을 다 고려하고도 이익이 날 수 있는 투자라면,


그런 투자는 해도 된다.


그러나, 이러한 수익성분석을 스스로 해보지 않고,


업자들이 보여주는 청사진만을 믿고, 잘못 시작할 경우에는,


부동산 투자와 같이 큰 금액이 투자된 물건은 회복하기가 상당히 어렵다.


또한, 일본 부동산을 소유한 상태에서,


일본 밖에 나간다면, 별도로 "납세 관리인"을 선임해서 신고해야 할 필요가 있다.


부동산 관리회사와 세리사들은 이러한 절차 대행 명목으로 많은 수수료를 받아 간다.


그러다 보니, 부동산과 관련해서는,


중개업자 뿐만 아니라, 인테리어업자, 등기사법서사, 세리사. 관리업체, 브로커, 이사짐 업체가


암묵적으로 연결되어 있고,


브로커들은 일본 부동산 투자를 권유하고, 성공할 것처럼 이야기를 한다.


성공할 수 있는 일본 부동산 투자는 분명 있다.


그러나, 그 시기가 과연 적절한 것인지에 대한 여부와,


부동산 호황기가 끝난 뒤의 부동산 유지관리비용을 고려한 현금흐름.


본인의 노후에 대해서 신중히 생각해 본 뒤에,


일본 부동산을 구입하는 것이 바람직하다고 생각한다.


큰 돈이 있다는 이유로, 돈을 잘못 쓰면, 화를 당할 수 있다.


항상 분수를 지키며, 적절한 시기에, 적절한 곳에 투자를 함으로서,


자산을 늘려 갔으면 하는 바람이다.



-카부시키 쇼켄


 


본 블로그의 목적은 "일본에서 살아가는 선량한 한국인의 삶의 방향"에 참고가 되고자 함에 있습니다.



 http://www.japan-story.biz/ [나 일본 산다.]

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