일본 부동산 투자- 맨션 투자의 재건축이 어려운 이유

내 글을 읽어주는 사람은 거의 없을 거라 생각했는데,


의외로 읽어주는 사람들이 있는가 보다.


이전에 남긴 글인 


일본 부동산 투자. 알고 하자.- 2033년이면 "3분의 1"은 빈집이다.


http://japan-story.biz/23


에 누군가가 질문을 남겼기에 그에 대한 답으로 글을 남기고자 한다.


질문:  맨션 투자는 가급적 피하자. 재건축 자체가 정말 어렵다.

       -> 왜 재건축이 어려운가?



우선, 내 글을 읽을 떄에 당신이 반드시 명심해야 할 사항이 있다.


그리고, 이에 대해 동의해 주는 사람만이 읽어주기를 바라는 마음이다.



1. 일본에서의 투자는 자신이 모든 책임을 져야 하는 것이다.


2. 일본에서의 투자에 대한 판단은 사람마다 모두 다르다.


3. 나는 일본 부동산업자가 아니며, 블로그를 통해서 영업을 할 생각이 전혀 없다.


4. 나는 일본 창업 컨설턴트와 같은 영리업자가 아니며, 블로그를 통해서 영업을 하여, 고객을 유인할 생각이 전혀 없다.


5. 따라서 나에게 부동산을 소개해 달라거나, 비자문제를 해결해 달라거나, 창업문제에 대한 조언에 대해서는

질문을 남겨도, 나는 답을 해줄수 없다.


따라서, 글을 읽는 독자들에게는 미안하지만,


나의 블로그의 목적은 어디까지나 "일본에서 살아가는 선량한 한국인의 삶의 참고"에 있으므로,


블로그 목적에 맞지 않는 질문을 남기거나, 


나에게 명령조로 남기는 글은 삭제할 수도 있으며,


오직, 본인이 읽고, 스스로 판단해 주길 하는 바람이다.


나는, 그저 보잘 것 없는 내 글을 읽어 주는 독자가 있다는 것만으로, 충분히 감사하며,


독자들의 일본에서의 삶이 원만하게 진행되어서,


일본내의 한국인의 삶이 풍요로워졌으면 하는 생각뿐이다.


이 점, 양해를 바라며, 읽어 주기를 바란다.


그럼, 질문에 대한 답변인 "일본 부동산 투자- 맨션 투자의 재건축이 어려운 이유"에 대해서 이야기하고자 한다.


한국도 마찬가지이겠지만, 이해관계인들이 많이 모이면 모일수록, 사람들마다 저마다의 욕심을 부린다. 

만일 내 땅에 내가 집을 짓고, 허문다면 큰 문제가 없겠지만, 아파트 건물, 빌라를 모두 부수고 새로 짓는다는 것은 모두의 동의를 얻어내기가 어려운 일이며, 

관련 건축법을 모를 경우, 큰 손해만 보고 끝날 수 있다.

따라서, 일본에서 부동산 투자를 하려 한다면, 당신은 일본에서 일본법을 알아야 그나마 덜 피해를 볼거다.

일부 컨설턴트 중에는, 업자들의 말을 귀담아 들을 필요가 없다고 하는 사람들이 간혹 있는데,

점포 하나를 빌리더라도, 집을 하나를 빌리더라도, 관련 소방법, 건축법과 같은 법을 제대로 알지 못하고,시작할 경우,

당신은 영업자체를 하지 못하거나, 집에서 내쫓겨야 하는 상황에 놓여질지 모른다.

한국이든, 일본이든 공인중개사 자격증이 있고, 변호사가 있고, 행정서사와 같은 자격증이 있는 것은 그만한 이유가 있다.

따라서, 당신이 일본에서 무슨 일을 하고자 한다면, 관련 법을 잘 알아보고 시작하기를 바라며,

혼자서 해내는 것이 어려울 경우에는, 믿을만한 일본법을 잘 아는 사람과 사귀는 것이 그나마 안전할 수 있다.



일본에서의 부동산 투자는 신중히 해야 하는 거사임이 틀림없다.


빈집이 많고, 인구구성상 좋은 전망이 없는 일본이지만,


그 와중에서도 빈집을 잘 활용해서, 월 100만엔 이상의 수입을 번 사례도 있다.


위 서적은 일본인이 무경험, 무지식에서 일본의 빈집을 활용해서,


월 100만엔 이상의 수입을 번 실제 사례와 방법이 나온 서적이다.


일본 부동산 투자에 관심있는 사람이라면, 꼭 한번 읽어보면 좋을 것 같다.


위 화면을 클릭하면, 일본 아마존 사이트에서 구매할 수 있으며,


일본 부동산을 시작하려는 이들에게는 좋은 참고가 될 거라 생각한다. 



일본 부동산 투자- 맨션 투자의 재건축이 어려운 이유


부동산 투자는 "투자 목적" "투자 자금","회수자금"에 따라 다양한 방법과 모델이 있으므로,


일률적으로 말하기는 어렵다.


또한, 맨션투자가 더 맞다고 하는 사람도 있을 수도 있고,


일반 토지 투자, 잇코타테(단독주택) 투자가 바람직하다고 생각하는 사람도 있고,


모두가 생각하는 방식이 다르다.


따라서, 내가 말하는 의견이 정답일 수는 없다.


나는 일본에서 맨션투자가 위험하다고 생각하는 사람이다.


그 이유는 다른 부동산 물건에 비해 재건축이 어렵다는 점이다.


왜 그런지 이유를 설명하자면,


"일본 법"이 그렇게 정했기 때문이다.


일본에서 건축관련업무를 담당하는 관할 행정청은


"국토교통성"이다.


일본 행정청은 일본국회의원들이 만든 법대로, 업무를 처리해야 하는 의무가 있으며,


이 법률은 모두에게 공개해야 한다.


일본 국토교통성 홈페이지를 보면 알겠지만,


일본 부동산 중, "맨션"에 관한 부분은 관련 법률도 많고, 복잡하다는 것을 확인 할 수 있다.


출처: 일본 국토교통성 홈페이지

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html



일본어가 원어민인 일본인들도, 일본의 건축기준법을 봐도 모르는 경우가 태반이다.


한국인이 한국어를 아무리 잘해도, 한국의 법을 잘 모르는 것처럼 일본도 마찬가지다.



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일본에서의 부동산 투자는 신중히 해야 하는 거사임이 틀림없다.


빈집이 많고, 인구구성상 좋은 전망이 없는 일본이지만,


그 와중에서도 빈집을 잘 활용해서, 월 100만엔 이상의 수입을 번 사례도 있다.


위 서적은 일본인이 무경험, 무지식에서 일본의 빈집을 활용해서,


월 100만엔 이상의 수입을 번 실제 사례와 방법이 나온 서적이다.


일본 부동산 투자에 관심있는 사람이라면, 꼭 한번 읽어보면 좋을 것 같다.


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우선, 내가 본 일본의 법률을 바탕으로 맨션 투자가 부적합한 투자라고 판단하는 이유는 다음의 2가지다.



1. 맨션 재건축에 대한 판단여부는 일본 행정청 관료들이  결정한다.


2 맨션 재건축에 대한 결정은 혼자서 정할 수 없다. 법에서 정하는 다수결의 동의가 필요하다.



이유1.- 맨션 재건축에 대한 판단여부는 일본 행정청 관료들이  결정한다.



-안전성에 대한 판단, 보수 유지에 대한 판단여부는 관료들이 정하게 되며,

소유자 개인이 멋대로 판단할 수 없다.

즉, 마음대로 건물을 허물고, 새로 지을 수 없다

(내 말을 못 믿겠으면, 내가 링크한 국토교통성 홈페이지의 관련 법률을 읽어 보길 바란다.

당신이 일본어를 잘 할 줄 안다면, 내용을 이해할 수 있을 것이며,

내용을 봐도 모른다면, 당신은 딱 사기 당하기 좋은 사람일지 모른다.

내용도 모르고, 당신은 몇 억짜리 부동산을 살 것인가???

나라면 절대로 안한다.)


-법 개정 또한, 빈번히 이루어지므로, 당신이 현재 알고 있는 정보가 의미가 없는 정보가 될지도 모른다.

 




이유2-  "일본 구분소유법"에서는 맨션의 유지 보수, 재건축에 대한 결정을 법에서 정하는 다수결로 정하도록 하고 있다.

즉, 내 마음대로 재건축을 할 수 없다. 

 

-일본에는 일반적으로 "맨션"에 대해서 "구분소유법"을 적용해서 

건물에 대한 사항을 결정하도록 하고 있다.


만일 단독주택이라면, 구분소유법 자체가 적용되지 않으므로,

얼마든지, 건물을 허물고, 재건축하는 결정을 건물 주인 마음대로 정할 수 있다


그러나, 맨션과 같은 경우에는, 여러 소유주들이 밀집하여 한 건물에 거주하고 있는 것이므로,

구분소유법에서 정하는 대로,


3분의 2이상의 동의, 5분의 4이상의 동의가 없으면,


아무것도 결정할 수 없는 법률상의 규정이 있다.


또한, 이 법률로 인해, 맨션을 소유할 경우, 조합에 가입해야 하는 의무가 있을 수도 있으며,


매달, 일정액의 유지수선을 위한, 적립금을 지불하지 않으면 안된다.


즉, 맨션투자의 경우는, 재건축 결정을 내 마음대로 할 수 없다.




질문자에 대한 답변이 될 수 있을지 잘 모르겠지만,


간략하게 말하자면, 일본에서의 맨션투자가 재건축이 어려운 이유에는


위와 같은 이유가 있다고 나는 말할 수 있다.


(보다 자세한 사항을 이야기하자면, 밤새도 모자란다. 더 자세히 알고 싶다면, 

믿을만한 일본부동산 업자나, 변호사와 상담하길 바란다.)



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일본에서의 부동산 투자는 신중히 해야 하는 거사임이 틀림없다.


빈집이 많고, 인구구성상 좋은 전망이 없는 일본이지만,


그 와중에서도 빈집을 잘 활용해서, 월 100만엔 이상의 수입을 번 사례도 있다.


위 서적은 일본인이 무경험, 무지식에서 일본의 빈집을 활용해서,


월 100만엔 이상의 수입을 번 실제 사례와 방법이 나온 서적이다.


일본 부동산 투자에 관심있는 사람이라면, 꼭 한번 읽어보면 좋을 것 같다.


위 화면을 클릭하면, 일본 아마존 사이트에서 구매할 수 있으며,


일본 부동산을 시작하려는 이들에게는 좋은 참고가 될 거라 생각한다. 




결론-바람직한 투자는 본인이 얼마나 아는가에 달려있다.



투자란 매각이 자유롭고, 처분을 할 수 있는 권한을 직접 갖고 있어야만 바람직한 투자라고 할 수 있다.


사놓고서, 팔고 싶은 때, 팔지도 못하고,


비용만 먹는 투자라면, 그런 투자는 해서는 안된다.


나는 일본 부동산 투자중에서 맨션투자가 제일 해서는 안되는 투자라고 생각하는 사람이다.


나라면, 도시 근교의 땅을 사서, 주차장 사업을 할 것 같다.


일본은 건물을 짓는 순간부터, 새로운 재산으로 분류되어, 세금, 유지비가 별도로 발생한다.


그 탓인지, 부동산 대기업의 대부분이 주차장 사업, 컨테이너 사업으로 그 방향전환을 오래전부터 해오고 있다.


일본은 주차장을 돈을 내고 빌려야 하는 것이 당연한 나라이며,


집도 좁고 땅도 좁아서, 수납공간이 부족한 것으로 유명한 나라다.


그럼에도, 오타쿠 문화 탓인지, 물건을 쌓아두고, 수집하는 것을 좋아하는 나라다.


이런 수요가 있는 탓인지, 내가 사는 지역은 집을 허물고, 주차장을 짓거나, 수납 장소 사업을 하는 모습이 많이 보인다.


만일 당신 스스로 일본 맨션 투자가 괜찮을 것 같다고 생각한다면, 


하길 바란다.


그리고, 투자란 자기책임이므로, 당신 스스로가 모든 책임을 져야 한다는 사실 또한 명심하길 바란다.


부동산 업자에게 있어서, 맨션 판매란 많은 이익을 남길 수 있는 모델이다.

(10억짜리 하나 팔아서, 3천만원을 벌 수 있다면, 그 누구라도 하고 싶을 거다.)


그들이 맨션판매에 열성을 다하는 데에는 그만한 이유가 있다.


따라서, 당신이 일본에서 부동산 투자를 생각한다면,


1.투자 대비 손익


2.처분 가능성


3.관련 법률


에 대해서 잘 고려한 뒤 시작했으면 하는 바람이다.


당신의 일본에서의 성공을 바란다.



일본에서의 부동산 투자는 신중히 해야 하는 거사임이 틀림없다.


빈집이 많고, 인구구성상 좋은 전망이 없는 일본이지만,


그 와중에서도 빈집을 잘 활용해서, 월 100만엔 이상의 수입을 번 사례도 있다.


위 서적은 일본인이 무경험, 무지식에서 일본의 빈집을 활용해서,


월 100만엔 이상의 수입을 번 실제 사례와 방법이 나온 서적이다.


일본 부동산 투자에 관심있는 사람이라면, 꼭 한번 읽어보면 좋을 것 같다.


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일본 부동산을 시작하려는 이들에게는 좋은 참고가 될 거라 생각한다. 



-카부시키 쇼켄

 

 

본 블로그의 목적은 "일본에서 살아가는 선량한 한국인의 삶의 방향"에 참고가 되고자 함에 있습니다.

 

 http://www.japan-story.biz/ [나 일본 산다.]




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